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감정평가사란? |
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| 작성자
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관리자 |
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작성일 |
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2009-04-25 |
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조회수
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26 |
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감정평가사 도입 취지
감정평가사는 토지, 건물, 기계기구, 항공기, 선박, 유가 증권, 동산, 영업권과 같은 유·무형의 재산에 대한 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액(價額)으로 표시하는 것을 주된 업무로 하는 전문자격증이며, 감정평가 업무는 정부에서 매년 고시하는 공시지가와 관련된 표준지의 조사ㆍ평가, 자산의 재평가, 금융기관으로부터 융자를 받을 때, 또는 주택단지나 공업단지 조성 및 도로개설 등과 같은 공공사업 수행시에 활용한다.
감정평가업무
1. 일반 업무
- 공시지가 관련한 표준 토지 및 주택의 조사ㆍ평가
- 공공사업 수행에 필요한 토지 등의 보상가격 산정
- 금융기관 등의 담보, 매입, 관리, 처분
- 기업의 자산평가, 자산재평가
- 국공유재산의 매입, 매각, 대부
- 조세의 부과, 징수
- 법원 경매 물건의 가격 결정
- 일반거래 등을 위한 가액 산정
2. 특수평가 업무내용
(1) 공공사업관련 평가
- 공공사업관련 보상 평가
- 재개발·재건축 관리처분 계획수립을 위한 종전 자산평가
- 아파트 분양가 원가연동제 관련 택지비 평가, 어업피해손실평가
- 어업권 등 어업피해 손실액 평가
- 유류오염 등으로 인한 어업피해액 산정
- 어업관련 간접피해 손실액 평가, 무형자산 및 특수물건 평가
- 어업권·영업권·광업권 등 무형자산의 평가
- 골프장 등 특수물건의 평가
(2) 기업감정업무
기업의 유형자산(공장, 건설기계, 자동차, 동산, 선박, 항공기, 임야, 광산 등)의 평가와 무형자산(영업권, 특허권, 상표권 등)평가 및 주식가치평가를 수행, 기업의 유형자산평가분야는 자산재평가, 현물출자, 준공감정 등의 분야에서 순자산가치평가 기법과 함께 DCF(discounted Cash Flow)모형 및 EVA(Economic Value Added)모형 등의 새로운 평가기법을 적용 기업가치를 보다 현실적으로 평가, 무형자산에 대한 사회적 인식의 부족 및 평가기법의 미비로 그동안 기업의 가치평가대상에서 제외되었던 영업권, 특허권 등의 무형자산 평가
① 유형자산 : 공장, 건설기계, 자동차, 동산, 선박, 항공기, 광산 등
② 무형자산 : (지적재산권) 영업권, 특허권, 상표권 등 실용신안권, 사업중인 인터넷비지니스모델, 소프트웨어권, 저작권, 컨텐츠, 로얄티·프랜차이즈 수수료 평가 등
(3) 기업대상 평가업무
① 유형자산평가
- 공장저당법 및 자산재평가법 등에 근거하여 다양한 평가목적에 따라 공장, 건설기계, 자동차, 동산, 선박, 항공기, 광산등을 평가
② 주식가치
- 기업이 발행한 보통주, 우선주의 가치를 공정한 평가방법을 적용하여 평가
③ 영업권
- 기업의 신용도, 인적자원, 생산성, 영업조직력, 구매력, 기타 지리적 우위 등 동종의 타기업에 비해 초과적인 미래 경제적 효익을 창출할 것으로 기대되는 무형 자원의 집합인 영업권의 가치를 평가
④ 산업재산권(특허권, 상표권 등)
- 관계법률에 의하여 등록되어 일정기간동안 독점적 배타적으로 사용할 수 있는 특허권, 실용신안권, 의장권, 상표권의 가치를 평가
⑤ 인터넷 비지니스 모델
- 현재 사업을 영위하고 있는 인터넷 비지니스 모델을 평가
⑥ 소프트웨어
- 기업이 개발하여 활용하고 있는 다양한 컴퓨터 프로그램(소프트웨어) 등 저작권의 대상이 되는 자산을 평가
(4) 부동산컨설팅의 주요업무
- 재개발, 재건축 등 공동사업의 사업채산성 분석과 권리변환 및 권리조정에 관한 조사
- 보상액 산정기준에 대한 조사
- 부동산의 최유효이용에 관한 조사
- 토지(나지)의 최유효이용 분석
- 건물이 있는 토지의 최유효이용 분석
- 부동산 의사결정에 관한 조사
- 부동산 입지선정에 관한 조사
- 토지의 유효활용과 관련한 시장분석
- 부동산 투자분석, 개발사업 등의 타당성에 관한 조사
- 지가수준에 관한 조사
- 자산의 운용, 관리에 관한 조사
- 다양한 부동산 자산집합의 운용방안에 관한 조사
- 각종 빌딩의 효율적인 관리방안에 관한 조사
- 부동산의 가격 또는 임료산정에 관한 조사
(5) 기타 업무
2001.7.1시행된 부동산투자회사법 관련하여, ABS, MBS등 Reits관련 업무등이 있다.
(6) 2005년부터 새롭게 적용되는 업무 영역
2005.1.1부터 기존의 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률이 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률로 변경되면서 토지에 이어 건물에까지 공시지가 업무가 확대됨과 더불어, 그동안 분기별로 실시하던 지가변동률 조사 역시 월별로 실시하고 있다.
[감정평가대상]
- 부동산 : 토지, 건물, 임야(산림), 과수원 등
- 기 업 : 공장(사업체), 자동차, 중기, 선박, 항공기, 동산, 어장 및 어업권, 염전, 광산 및 광업권, 유가증권, 무형고정자산 등
감정평가사 진로
▶ 개인사무소 설립 (단독 혹은 감정평가사 2∼3인이 운영)
▶ 법인 설립 혹은 기존 법인(27개)에 가입(감정평가사 10인 이상의 등재시 법인설립 가능
- 기존 법인 가입 희망시 참여 가능)
▶ 국책기관에 취업(한국감정원/한국토지공사/대한주택공사/자산관리공사)
▶ 외국인회사
▶ 대기업(삼성 에버랜드 등)
감정평가사 전망
▶ 기존의 토지평가사와 공인감정사의 업무를 수행하는 감정평가사는 그 직무범위가 방대하고 전문 직업인으로써 최고의 수익을 올리는 직업이다.
▶ 표준지 토지 및 주택 공시 제도에 따라 매년 정부예산에 의한 수수료가 책정되어서 전국의 토지에 대한 조사와 평가를 실행하는 국책사업의 업무를 담당하고 있어서 매년 안정된 수입을 보장받는다.
▶ 부동산가격의 적정화와 투명화로 전문직업인으로서의 사회적 위치와 명예를 인정받아 본 업무가 단지 한 개인의 삶의 수단이 아니라 국민경제의 활성화와 투명성 보장을 수호하는 사회의 중요한 일원으로서의 자부심 또한 크다.
▶ 사회적·경제적 복잡성으로 인하여 현대부동산이 가지는 개념이 소유의 개념에서 이용개념으로 전환됨으로써 컨설팅이란 사업 분야에 대한 확고한 전문인의 위치를 확보하고 있다.
▶ 개별 공시지가 검증의 의무화로 고정수입이 보장된다.
▶ 최근 금융기관의 이자율 하락 등의 경제여건 변화로 인하여 부동산의 이용을 통한 수익의 창출이 금융기관, 기업체 뿐만 아니라 일반인들에게도 각광 받음에 따라 새로운 시장이 개척되고 있어 감정평가사의 사회적 지위·능력·수입도 높아지고 있다.
▶ 타자격증에 비하여 상당한 고소득이 보장된다. 공시지가평가, 개별지가검증, 경매평가 등은 고정적인 수입과 기타 영업능력에 따른 개인차가 있음에도 불구하고 감정평가사의 연봉(3년차 기준)은 6,000∼7,000만원을 호가하고 있다.
감정평가 수수료(수입)
평가가액수수료 + 실비(단위 : 원)
5천만원미만150,000원
5천만원∼5억미만11/10,000 + 50,000
5억원∼10억미만9/10,000 + 100,000
10억원∼50억미만8/10,000 + 200,000
50억원∼100억미만7/10,000 + 700,000
100억원∼500억미만6/10,000 + 1,700,000
500억원∼1,000억미만5/10,000 + 6,700,000
1,000억원이상4/10,000 + 16,700,000
감정평가사 년도별 시험 시행현황 (단위:명)
구 분총
접수자제1차시험제2차시험선발원칙
응시자(A)합격자(B)합격률(B/A)응시자
(A)합격자
(B)합격률(B/A)
1990년
(제1회)16,38310,0023843,8%1,5271026.7%선발예정
인원공고
(100명)
1991년
(제2회)8,0315,3755099.51,2651028.1"
1992년
(제3회)6,3324,35666115.21,3491027.6"
1993년
(제4회)9,4685,98380313.41,17913011.0절대평가
1994년
(제5회)5,4213,8903398.7920192.1"
1995년
(제6회)3,3582,49668227.386010211.9절대평가
및 상대
평가 혼합
1996년
(제7회)3,0081,814915.078710012.7"
1997년
(제8회)2,9262,92663021.570410114.3"
1998년
(제9회)4,5983,23568321.11,0351009.7"
1999년
(제10회)7,5045,8695799.91,1501008.7"
2000년
(제11회)7,8176,0421,48024.51,6571358.1"
2001년
(제12회)7,6895,02380316.01,8561839.9"
2002년
(제13회)5,3043,31094628.61,5001177.8절대평가
2003년
(제14회)5,0252,95780027.11,4811359.1"
2004년
(제15회)5,2903,32097129.21,5071409.2"
감정평가사 시험안내
1. 응시자격
부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제24조 각호의 1(금치산자, 한정치산자 또는 미성년자, 파산자로서 복권이 되지 아니한 자, 이 법에 의하여 징역의 형의 선고를 받고 그 집행이 종료되거나 집행을 받지 아니하기로 확정된 후 2년이 경과되지 아니한 자, 이 법에 의하여 형의 집행유예의 선고를 받고 그 유예기간이 만료되지 아니한 자, 법 제26조의 규정에 의하여 감정평가사 자격이 취소된 후 3년이 경과되지 아니한 자)에 결격사유가 없는 자로서 2005.12.31 현재 만20세 이상인 자
2. 응시원서 교부 및 접수기간
가. 인터넷 접수 : 2005.5.17(화)~5.26(목)
나. 방문(우편접수) : 2005.5.23(월)~5.28(토)
3. 응시원서 접수방법 및 교부처
가. 인터넷 접수
(1) 방법 : 감정평가사자격시험 홈페이지(http://exam.kapanet.co.kr)을 통하여 접수
※ 자세한 접수방법은 접수기간 중에 「감정평가사자격시험 인터넷 원서접수」란에서
단계별로 안내합니다.
※ 접수시간 : 2005.5.17(화) 09:30~24:00, 5.18(수)~5.25(수)은 24시간 접수,
....................5.26(목) 18:00 까지 접수
(2) 기타 : 응시수수료(30,000원)외에 결제대행 수수료는 별도임.
..............(계좌이체 1.7%, 신용카드 3.2%, 부가세 별도)
※ 법령면제자(경력자) 및 2004년도 제15회 감정평가사자격 제1차시험 추가합격자는
방문 또는 우편접수만 허용
나. 방문(우편)접수
(1) 접수처 : 한국감정평가협회(우편번호 : 137-851, 주소 : 서울특별시 서초구 방배3동
.............................................1022-5, 전화 : 02-581-2291)
(2) 접수기간 : 2005.5.23(월)~5.28(토), 09:30~17:00
※ 응시원서는 직접 제출하거나 빠른 등기우편을 이용 우송하되, 수취자의 주소(통, 반까지 명기), 성명 및 우편번호를 기재하고 우표(빠른등기)를 첨부한 반송용 규격봉투를 동봉하여야 함.
※ 응시원서가 교부처(인터넷 포함)에서 교부하는 소정의 양식이 아니거나 첨부된 사진이 동일원판이 아닌 경우 등 흠결이 있는 경우에는 접수하지 않음.
※ 응시원서는 개별접수(단체접수 불허)하여야 하며, 우송에 의한 경우에는 접수마감일자 우체국 소인분까지 유효함.
다. 교부처
지역기관명주 소연락처
서울한국감정평가협회서초구 방배동02-581-2291
한국감정원강남구 삼성동02-2189-8000
(주)나라감정평가법인종로구 적선동02-737-8871
부산한국감정원부산시 동구051-462-0401
(주)경일감정평가법인부산시 부산진구051-802-7773
대구한국감정원대구시 동구053-754-7642
(주)대화감정평가법인대구시 수성구053-766-8866
인천한국감정원인천시 남구032-437-6771
(주)중앙감정평가법인인천시 부평구032-428-0428
광주한국감정원광주시 동구062-227-4541
(주)대한감정평가법인광주시 북구062-223-0076
대전한국감정원대전시 중구042-252-9517
(주)미래감정평가법인대전시 서구042-254-2141
울산한국감정원울산시 남구052-224-1651
(주)동아감정평가법인울산시 남구052-274-8811
수원한국감정원수원시 팔달구031-211-5471
(주)경일감정평가법인수원시 권선구031-239-2626
춘천(주)나라감정평가법인춘천시 후평1동033-252-8338
원주(주)고려감정평가법인원주시 단계동033-731-2800
강릉한국감정원강릉시 임당동033-642-8461
청주(주)삼창감정평가법인청주시 상당구043-259-9300
천안(주)제일감정평가법인천안시 두정동041-553-7171
전주한국감정원전주시 덕진구063-251-2203
(주)대일에셋감정평가법인전주시 완산구063-232-3355
순천한국감정원순천시 장천동061-742-9051
목포한국감정원목포시 옥암동061-285-1201
포항(주)나라감정평가법인포항시 북구054-282-5456
창원(주)동국감정평가법인창원시 외동055-289-7337
제주한국감정원제주시 이도2동064-722-6872
※ 인터넷을 통한 응시원서 교부는 감정평가사자격시험 홈페이지(http://exam.kapanet.co.kr)에서 출력이 가능함.(우편 접수시 사용)
4. 시험일시, 과목 및 제1차시험 면제대상
가. 시험일시 및 과목
구 분시행일교 시과 목입실완료시험시간
1차시험
(선택형)매 년
7 월
첫 주
(일)1교시ㆍ민 법
ㆍ부동산관계법규(국토의계획및이용에관한법률, 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률, 국유재산법, 건축법, 지적법, 부동산등기법)
ㆍ회계학09:0009:30-11:30
(120분)
2교시ㆍ경제원론
ㆍ영 어12:3013:00-14:20
(80분)
2차시험
(논문ㆍ
기입형)매 년
8 월
중순경
(일)1교시ㆍ감정평가실무09:0009:30-11:10
(100분)
2교시ㆍ감정평가이론12:3013:00-14:40
(100분)
3교시ㆍ감정평가및보상법규(부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률, 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률)14:5015:20-17:00
(100분)
나. 제1차시험 면제대상자
(1) 전년도 시행 제00회 감정평가사자격시험 제1차시험에 합격한 자
(2) 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 시행령 제54조 제2항이 정한 기관에서 제1차 시험시행 전일 현재 5년이상 감정평가와 관련된 업무에 종사한 자
법정기관면제대상업무면제대상기관
1. 감정평가법인
2. 감정평가사무소
3. 감정평가협회· 감정평가에 관한 조사.연구등 보조업무(단순노무 등은 제외)· 감정평가법인
· 감정평가사무소(합동,개인)
· 한국감정평가협회
4. 감정평가업무를 지도·감독하는.기관· 토지수용 및 용지보상
· 공시지가 및 감정평가에 관한 제도운영 및 지도·감독
· 택지소유상환제 및 개발부담금제 운영
· 위 업무에 대한 지도·.감독· 건교부 : 토지국(구 지가조사국), 중토위
· 지방청 : 보상과(구 건설교통과)·관리과, 국도유지관리과
· 감사원 : 좌 업무 감사부서
5. 개별공시지가를결정·공시하는 업무를 수행하거나 동업무를 지도·감독하는 기관· 개별공시지가 결정·공시 업무
· 위 업무에 대한 지도·감독· 시·도 : 지적과
· 시·군·구 : 지적과
· 감사원 : 좌 업무 감사부서
6. 국유재산을 관리하는 기관· 국유재산 관리하는 업무· 재경부(구 재무부) : 국유재산과
7. 과세시가표준액을 조사·결정하는 업무를 수행하거나 지도·감독하는 기관· 과세시가표준액의.조사·결정
· 기준시가의 조사·결정
· 위 업무에 대한 지도·감독· 행정자치부 : 세정과, 지방세심사과
· 시·도 : 세정과(세무행정과)
· 시·군·구 : 세무과(부가1과, 세정과)
· 국세청및소속기관 : 재산세 관련과
· 감사원 : 좌 업무 감사부서
8. 토지가격비준표 작성기관· 토지가격비준표 작성.업무· 토지가격비준표 작성기관 : 담당부서
5. 시험장소 : 1차(서울대학교), 2차(1차 시험 합격자 발표시 건설교통부, 한국감정평가협회 인터넷 홈페이지에 공고)
6. 제출서류
가. 감정평가사자격시험 응시원서(소정양식) 1부
나. 사진 2매(응시원서 제출전 3개월이내에 촬영한 탈모상반신 반명함판(3㎝×4㎝)을 응시원서에 붙임)
다. 제1차시험 경력면제대상자(위 3항 나목의 (2)에 해당하는 자)는 응시원서 접수시 경력입증서류.
- 감정평가법인, 감정평가사(합동)사무소, 협회 : 건강보험 피보험자 자격확인서 또는 근로소득원천징수영수증 1부.
- 기타 기관 : 경력증명서 및 인사기록카드 사본 각 1부.
※ 단. 합격자 결정전 경력면제 해당여부를 조사하여 미달시 불합격 처리함.
라. 응시수수료 30,000원(우편접수시 우체국소액환 동봉)
7. 합격기준
가. 제1차시험 : 매과목 40점이상, 전과목 평균 60점이상 득점한 자
나. 제2차시험 : 매과목 40점이상, 전과목 평균 60점이상 득점한 자
8. 합격자 발표 및 방법
가. 제1차시험 합격자 : 매년 7월 하순∼8월 초순경 발표
ARS 060-700-1924번 자동응답안내(3일간 09:00 ∼ 24:00), 건교부(www.moct.go.kr) 및 감정평가사자격시험 홈페이지(http://exam.kapanet.co.kr)
나. 제2차시험 합격자 : 매년 12월 중순경 발표
개별통지(합격자에 한함), 관보게재 및 서울신문 공고, ARS 060-700-1924번 전화 자동응답안내(3일간 09:00 ∼ 24:00), 건교부(www.moct.go.kr) 및 감정평가사자격시험 홈페이지(http://exam.kapanet.co.kr)
※ 시험점수 또한 건교부 및 감정평가사자격시험의 인터넷 홈페이지에서 확인할 수 있음.
9. 1차시험 정답안에 대한 이의신청 절차
시험시행후 익일 10:00에 정답안을 건설교통부 및 한국감정평가협회 홈페이지에 게시하고 문제 및 정답안에 이의가 있는 자는 1주일 이내 건설교통부에 이의신청 할 수 있음(형식은 정답안 발표시 게시함)
10. 기타사항
가. 제1차시험 응시자는 컴퓨터용 흑색 수성싸인펜만을 사용하여야 하며, 제2차시험 응시자는 청색 또는 흑색의 볼펜이나 만년필 등 필기구(연필제외)를 사용하여 답안지를 작성하되, 필기구의 색상이나 종류를 바꾸어 작성하는 경우 무효로 처리됨.
※ 2005년부터 제1차시험 답안지에 표기한 답안을 정정하기 위하여 수정액(가급적 수정테이프 사용, 본인지참)을 사용할 수 있으나 이로 인한 답안지의 오염ㆍ탈루등에 따른 채점과정에서의 불이익은 응시자가 전적으로 책임을 짐.
나. 제1차시험이 면제되는 자는 응시원서 해당란에 ∨표로 표시하여야 함.
다. 접수된 서류의 허위작성, 위조 등의 사실이 발견될 경우에는 불합격 처리 또는 합격을 취소함.
라. 제1차시험의 회계학과목과 제2차시험의 감정평가실무과목의 시험에서는 전자계산기 사용이 가능하나, 응시자가 임의로 자료를 저장할 수 있는 기능이 없는 전자계산기에 한함(전자계산기는 1개만 소지가능)
마. 어느 한 교시라도 결시한 응시자는 그 이후 과목을 응시할 수 없고, 당해 시험 자체를 무효로 하므로 응시한 과목에 대해서도 채점이 되지 않음.
바. 시험응시자는 시험시작 30분전까지 입실하여야 하며, 응시표와 신분증(주민등록증, 운전면허증, 여권)을 휴대하여 시험관리관의 확인을 받아야 함.
사. 시험실 내에서는 휴대전화기 등 통신장비를 소지할 수 없으며 흡연, 담화를 할 수 없음.
아. 응시표를 분실 또는 훼손한 경우에는 신분증과 반명함판 사진(응시원서와 동일원판) 1매를 지참하여 시험당일 재교부받아야 함.
자. 기타 의문사항은 건설교통부 토지국 지가제도과(02-504-9127) 또는 한국감정평가협회(02-581-2291)로 문의하기 바람.
감정평가업계 현황
감정평가제도는 1972년 건설부가 제안하여 국토이용관리법이 제정되면서 전문적으로 지가를 조사할 목적으로 토지평가사제도를 도입하였고, 이듬해인 1973년 재무부가 제안하여 감정평가에관한법률이 제정되어 주로 금융기관의 담보물건을 전문적으로 평가할 목적으로 공인감정사제도를 도입하여 이원화되어 있었다.
양 제도는 그 법적근거, 주관부서, 시험과목, 실무수습 등에 있어서 약간의 차이가 있으나, 사실상 양자의 기능이 유사함에도 불구하고 자격제도가 이원화되어 있어 평가제도의 발전을 저해하고, 동일물건에 대한 이중가격이 발생되어 국민의 평가업무에 대한 신뢰도가 저하되고, 평가기관에 대한 불신이 조장되는 등의 문제점으로 인해 지가공시및토지등의평가에관한법률의 제정과 함께 1989년에 자격제도를 일원화하여 감정평가사가 탄생하였다.
1990년 7월 22일 제1회 시험이 시작된 이래 2005.6월 현재 감정평가사의 수는 2,269명이며, 감정평가업자의 수는 한국감정원 44개소, 50인 법인 22개, 10인 법인 5개, 개인사무소 221개소가 영업 중에 있으며 평가시장의 규모는 2004년 기준 약 3,000~4,000억원 규모이다.
※자료제공 : 한성고시학원 |
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