법문서적 | 국가고시, 공무원시험, 전문자격시험 도서 전문

■ 책 소개 ■

상가, 오피스텔 등 이른바 수익형 부동산이 애물단지 신세로 전락하고 있습니다. 한때 조물주 위에 건물주, 초등학생의 꿈이 건물주이던 시절도 있었으나 고금리, 상가임대차법 개정 등으로 상가의 공실률은 높아져만 가고 있습니다. 개정판을 출간한지 1년여 정도 지나 출판사로부터 인쇄된 책이 모두 소진되었다는 연락을 받았으나 이는 상가 분쟁이 많다는 반증일 것입니다.

책을 출간한 이후 변호사, 공인중개사, 상가투자자들, 임대인, 임차인분들에게 많은 도움을 받았다는 인사도 듣고 과분한 사랑을 받는 것은 감사하지만 시간이 지나니 책의 미진한 부분들도 눈에 띄고 책을 고치는 과정이 번거롭고 시간이 소요되는 일이기에 새로 책을 출간하는 것에 대한 부담감도 커졌습니다. 상가시장이 급변하고 있고, 새로운 상가임대차분쟁이 발생하고 있으며, 그에 따른 법원의 판결들도 새로 나오고 있는 현실에서 기존의 책을 그대로 다시 세상에 내어놓을 수도 없었습니다.

법원은 12월말부터 1월초까지 2주간이 법정휴정기입니다. 법정휴정기에 어느 정도 여유시간이 생겨 기존의 책의 불분명한 부분을 정리하고, 새로운 상가임대차 관련 법원의 판결 등을 각색하여 사례화하였습니다.

이 책은 변호사, 상가임대차분쟁조정위원회 조정위원으로 활동하면서 쌓아온 경험을 바탕으로 현실적인 문제에 대한 해결책을 제시하는 것을 목표로 하고 있습니다. 상가분쟁이 급증하고 있는 현실에서 이 책이 어느 정도 길라잡이 역할을 해주기를 기대해 봅니다.

Ⅰ. 상가건물임대차보호법 적용범위 분쟁

Q 01 고액 임차보증금 상가임차인은 상가임대차법의 보호를 받지 못하나요. _ 20

Q 02 공장도 상가임대차법의 보호를 받나요? _ 25

Q 03 수수료 매장도 상가임대차법이 적용되나요? _ 28

Q 04 환산보증금에 부가가치세도 포함이 되나요? _ 31

Q 05 유치원도 상가임대차법이 적용되나요? _ 33

Q 06 전차인도 상가임대차법의 보호를 받을 수 있나요? _ 35

Q 07 일시사용을 위한 임대차도 상가임대차법이 적용되나요? _ 37

Ⅱ. 대항력 관련 분쟁

Q 08 상가건물이 경매에 넘어갔는데 저는 보증금을 낙찰자에게 청구할 수 있나요? _ 40

Q 09 사업자등록을 신청할 때 도면을 첨부해야 하나요? _ 42

Q 10 사업자등록을 하지 않아도 상가임대차법의 보호를 받나요? _ 46

Q 11 영업을 폐업하였는데 대항력이 인정되나요? _ 48

Ⅲ. 임대료 인상, 연체 분쟁

Q 12 계약갱신 시 임대인의 차임 인상 요구, 무조건 따라야 하나요? _ 52

Q 13 공실 투성이 신도시 상가, 월세를 깎을 수 있나요? _ 56

Q 14 코로나19 사태로 차임감액을 요구할 수 있나요? _ 59

Q 15 월세 밀리는 임차인, 계약을 해지할 수 있나요? _ 63

Q 16 상가 월세를 세 달치 연체하면 바로 나가야 하나요? _ 66

Q 17 차임을 두 달 연체하였는데 임대인이 임대차계약을 해지할 수 있나요? _ 68

Q 18 코로나 19 사태로 두 달 월세를 연체하였는데 임차건물을 비워줘야 하나요? _ 70

Q 19 차임연체 도중 임대차계약이 갱신된 경우 차임연체의 시점은 언제인가요? _ 72

Q 20 차임 연체 도중 건물주가 변경되었는데 임대차계약을 해지할 수 있나요? _ 75

Q 21 고액보증금 임차인도 차임 인상 5%의 제한을 받나요? _ 77

Q 22 상가건물에 경매가 진행 중이면 차임을 지급하지 않아도 되나요. _ 79

Ⅳ. 계약갱신요구권 분쟁

Q 23 상가임대차법 개정 전에 계약하였는데 저도 10년 보호를 받나요? _ 84

Q 24 재계약하면 그때부터 10년이 보장되나요? _ 87

Q 25 계약갱신요구는 반드시 명시적으로 해야 하나요? _ 89

Q 26 임차인의 3기 차임연체를 이유로 계약갱신요구를 거부할 수 있나요? _ 92

Q 27 임차인의 건물 파손을 이유로 계약갱신요구를 거부할 수 있나요? _ 95

Q 28 주택재건축사업구역의 경우 계약갱신요구권을 행사할 수 있나요? _ 98

Q 29 아파트 건설을 이유로 계약갱신요구를 거절할 수 있나요? _ 101

Q 30 계약갱신 거절 사유인 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우란? _ 104

Q 31 청년주택사업을 위하여 건물의 철거 및 재건축이 필요하다는 사유가 계약갱신거절 사유인가요? _ 106

Q 32 계약갱신을 요구하자 임대인이 ‘철거 또는 재건축계획 고지’를 갱신조건으로 제시하는데 거절할 수 있나요? _ 109

Q 33 임차인과 법적 분쟁중인데 계약갱신요구를 거절할 수 있나요? _ 111

Q 34 국립대학 학생회관을 임차하였는데 계약갱신을 할 수 있나요? _ 113

Q 35 상가임대차법 개정 후 묵시적 갱신된 경우도 10년 보호를 받나요? _ 115

Q 36 구법의 의무임대차기간 5년이 경과되었는데 상가임대차법 개정 후 묵시적 갱신된 경우도 10년 보호를 받나요? _ 120

Q 37 계약갱신요구권 기간을 10년으로 제한하는 것은 묵시적 갱신의 경우도 적용되나요? _ 124

Q 38 임대차기간을 정하지 않은 경우, 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 있나요? _ 127

Ⅴ. 권리금 분쟁

Q 39 임대인을 상대로 권리금을 청구할 수 있나요? _ 132

Q 40 신규임차인을 주선하지 않아도 권리금을 받을 수 있나요? _ 135

Q 41 신규임차인과 권리금 계약은 반드시 체결해야 하나요? _ 138

Q 42 권리금 포기 특약을 하였는데 권리금을 청구할 수 있나요? _ 141

Q 43 권리금 포기 특약을 하였고 건물주가 직접 건물을 사용하는 경우도 권리금 청구할 수 있나요? _ 143

Q 44 제 소유 건물에서 직접 장사를 하고 싶은데 임차인에게 권리금을 지급해야 하나요? _ 146

Q 45 재개발, 재건축을 이유로 신규임차인과의 계약체결을 거절한 경우 권리금 청구가 가능한가요? _ 149

Q 46 철거 내지 대수선을 이유로 인도를 요구하는 경우 권리금 청구가 가능한가요? _ 152

Q 47 임대인의 임차인에 대한 권리금회수 방해행위란 무엇을 말하나요? _ 154

Q 48 신규임차인에게 ‘철거 또는 재건축계획 고지’를 임대차계약 조건으로 제시하면 방해행위에 해당하나요? _ 157

Q 49 권리금 액수는 어떻게 정해지나요? _ 160

Q 50 권리금 상당 손해배상금에 대한 지연손해금은 언제부터 청구할 수 있나요? _ 163

Q 51 허위임차인을 주선한 경우도 권리금을 지급해야 하나요? _ 165

Q 52 임대차기간 5년이 경과하면 권리금을 받을 수 없나요? _ 168

Q 53 상가건물을 1년 6개월 이상 비영리로 사용하는 경우 권리금을 지급하지 않아도 되나요? _ 173

Q 54 상가건물을 1년 6개월 이상 비영리로 사용하겠다고 하면서 신규임차인과 임대차계약 체결을 거절한 후 건물을 매도한 경우 권리금을 청구할 수 있나요? _ 177

Q 55 월세를 과도하게 올리면 권리금을 청구할 수 있나요? _ 180

Q 56 월세를 세달 연체하였는데 권리금을 청구할 수 있나요? _ 186

Q 57 매출액을 부풀린 경우 권리금 계약을 해지할 수 있나요? _ 188

Q 58 대형마트의 상가 일부 임차인도 권리금을 청구할 수 있나요? _ 190

Q 59 약국 권리금 계약 후 병원이 이전한 경우 권리금계약을 취소할 수 있나요? _ 193

Q 60 저는 권리금을 주지 않고 상가를 임차하였는데 저도 계약만료 시 권리금을 받을 수 있나요? _ 196

Q 61 임대차기간이 1년 이상 남았는데 권리금을 받고 나갈 수 있나요? _ 199

Ⅵ. 원상회복 분쟁

Q 62 전 임차인이 설치한 부분까지 원상회복 해야 하나요? _ 202

Q 63 임대차기간이 만료되면 임대차보증금에서 원상회복비용을 공제할 수 있나요? _ 209

Q 64 원상회복은 임대차 할 당시의 건물상태와 동일한 상태로 되돌려야 하는 것인가요? _ 213

Q 65 비용상환청구권 포기 특약이 있는 경우 원상복구는 어떻게 하나요? _ 217

Ⅶ. 손해배상 분쟁

Q 66 화재로 인해 피해를 입었는데 임대인에게 보수비용을 청구할 수 있나요? _ 222

Q 67 임차 건물의 결로 현상이 심하여 피해를 입었는데 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있나요? _ 225

Q 68 계약기간이 끝났는데 임차인이 나가지 않는 경우 손해배상은? _ 228

Q 69 계약기간이 끝난 후에도 상가를 점유하고 있는 임차인의 책임은? _ 230

Q 70 주택재건축사업의 경우 손실보상은 받을 수 있나요? _ 232

Q 71 임차인이 설치한 보일러, 온돌방, 계단전기 등의 비용을 청구할 수 있나요? _ 234

Q 72 약국 처방전 건수를 속여 권리금을 받은 경우 인테리어 업자에게 손해배상을 청구할 수 있나요? _ 237

Ⅷ. 임차권등기명령

Q 73 임차권등기명령을 신청하려면 어떤 절차를 거쳐야 하나요? _ 240

Q 74 허위의 임대차계약서를 법원에 제출하여 임차권등기명령을 신청한 경우 소송사기죄에 해당하나요? _ 244

Q 75 임차권등기를 말소하려면 임대차보증금을 먼저 반환해야 하나요? _ 247

Ⅸ. 기타 분쟁

Q 76 코로나 19사태에 따른 매출감소로 폐업을 하였습니다. 저는 상가임대차계약을 중도 해지 할 수 있나요? _ 252

Q 77 분양계약서상 업종제한이 있는 상가를 임차한 자도 업종제한을 받나요? _ 256

Q 78 미용실을 인수하였는데 양도인이 70m 떨어진 곳에 미용실을 개업했어요. _ 258

Q 79 영어학원을 인수하였는데 양도인이 인근에 영어교습소를 시작했어요. _ 261

Q 80 임대차 기간 만료 전 3개월 전까지 해지 통보를 해야 한다고 특약을 한 경우 계약 해지의 효력은 언제 발생하나요? _ 267

Q 81 묵시적 갱신이 되었는데 임대인이 일방적으로 임대차계약을 해지할 수 있나요? _ 270

Q 82 차임을 신고하지 않기로 합의하였는데 누락신고임이 밝혀지면 누락된 세금은 누가 추가부담해야 하나요? _ 272

Q 83 권리금 거래도 법정 중개수수료만 지급하면 되나요? _ 276

Q 84 월차임을 신고하지 않기로 합의하였으나 이후 세무조사과정에서 밝혀진 경우 관련 세금은 누가 부담하나요. _ 278

Q 85 임대차계약의 종료일에 임대인이 임의로 임차인의 물건을 철거·폐기하기로 특약한 경우 효력이 있나요. _ 282

Q 86 보증금을 일부를 월차임으로 전환하려고 하는데 전환률에 대한 기준이 있나요. _ 284

Ⅹ. 제소전 화해

Q 87 제소전 화해란 무엇인가요? _ 288

Q 88 제소전 화해는 어느 법정에, 어떤 방법으로 신청해야 하나요? _ 290

Q 89 제소전 화해는 어떤 효력이 있나요? _ 299

Q 90 제소전 화해는 어떤 방법으로 다퉈야 하나요? _ 300

부 록

1. 상가건물임대차보호법

2. 상가건물임대차보호법시행령

3. 상가건물 임대차계약서상의 확정일자부여 및 임대차 정보제공에 관한 규칙

4. 임차권등기명령절차에 관한 규칙

5. 임차권등기에 관한 업무처리지침

6. 확정일자 신청서

7. 확정일자인, 확정일자용 관인

8. 확정일자부

9. 임대차 정보제공 요청서

10. 도면제공 요청서

11. 상가건물 임대차 표준계약서

12. 상가건물 임대차 권리금계약서

13. 상가건물 임대차 현황서

14. 사업자등록신청서

15. 송달료납부기준